Tipologie di strutture ricettive extralberghiere: differenze, servizi e normativa

B&B, guest house, affittacamere, case vacanza e locazioni turistiche vengono spesso considerate attività molto simili. In realtà, dal punto di vista amministrativo e operativo, possono essere profondamente diverse.

La prima distinzione da conoscere è quella tra:

• strutture ricettive extralberghiere, che offrono ospitalità insieme a determinati servizi;

• locazioni turistiche, nelle quali viene principalmente concesso l’utilizzo di un immobile, senza fornire i servizi tipici di un albergo o di una struttura ricettiva.

In Italia la classificazione delle strutture extralberghiere dipende in larga parte dalle leggi delle singole Regioni e delle Province autonome. Per questo motivo denominazioni, numero massimo di camere, periodi di chiusura, servizi obbligatori e procedure amministrative possono cambiare da un territorio all’altro. Anche l’Istat classifica gli esercizi extralberghieri tenendo conto delle normative regionali.

Prima di avviare un’attività è quindi indispensabile consultare:

• la normativa turistica della propria Regione;

• il regolamento del Comune;

• lo Sportello unico per le attività produttive, SUAP;

• l’ASL competente, quando vengono preparati o somministrati alimenti;

• un commercialista o consulente specializzato per gli aspetti fiscali.

Vediamo le principali tipologie di ospitalità extralberghiera e quali servizi possono generalmente offrire.

Bed and Breakfast: ospitalità e prima colazione

Il Bed and Breakfast, comunemente abbreviato in B&B, è una struttura ricettiva che offre pernottamento e prima colazione.

Nella forma più tradizionale viene gestito all’interno dell’abitazione del titolare, con una conduzione familiare e un numero limitato di camere. Alcune Regioni disciplinano esclusivamente il B&B familiare o non imprenditoriale; altre prevedono forme professionali, imprenditoriali oppure categorie ricettive simili.

I limiti relativi a camere, posti letto, presenza del titolare, residenza nella struttura, periodi di apertura e giorni di chiusura sono stabiliti dalla normativa regionale. Per esempio, la Lombardia definisce il B&B come attività familiare e non continuativa, mentre nel Lazio la disciplina richiede che il titolare o gestore risieda nella struttura e riservi al proprio uso una camera. Sono esempi che mostrano quanto le regole possano cambiare da una Regione all’altra.

Quali servizi può offrire un B&B

Oltre al pernottamento, un B&B può generalmente offrire:

• prima colazione;

• pulizia e riassetto delle camere;

• cambio della biancheria da letto e da bagno;

• fornitura di asciugamani, tappetini e accappatoi;

• prodotti e amenities di cortesia;

• connessione Wi-Fi;

• informazioni turistiche;

• deposito bagagli, quando consentito;

• culla, lettino aggiuntivo o accessori per bambini;

• piccoli servizi dedicati a cicloturisti, escursionisti o viaggiatori business.

La frequenza minima della pulizia e del cambio della biancheria è normalmente stabilita dalla Regione. Indipendentemente dall’obbligo normativo, è consigliabile comunicare sempre all’ospite quando viene effettuato il cambio e se sono disponibili sostituzioni aggiuntive su richiesta.

Colazione confezionata o preparata?

Non esiste una regola unica valida per tutti i B&B italiani.

In alcune Regioni è possibile preparare direttamente la colazione rispettando gli obblighi igienico-sanitari applicabili, che possono comprendere formazione HACCP, piano di autocontrollo, requisiti dei locali e relativa comunicazione o notifica sanitaria.

In Lombardia, per esempio, la preparazione della colazione richiede specifici adempimenti collegati al Regolamento europeo sull’igiene alimentare. In mancanza di tali requisiti, la disciplina regionale permette alimenti preconfezionati, convenzioni con imprese alimentari registrate e bevande servite in modalità self-service. La Toscana, invece, richiede che il B&B disponga di un’area attrezzata per la somministrazione della prima colazione.

La colazione può quindi comprendere, in base alle disposizioni locali:

• prodotti monoporzione confezionati;

• biscotti, fette biscottate, cereali e snack sigillati;

• confetture, miele e creme spalmabili monodose;

• bevande calde preparate al momento;

• prodotti freschi o preparazioni domestiche, quando autorizzati;

• prodotti acquistati da panifici, pasticcerie o laboratori registrati;

• alimenti senza glutine o senza lattosio, gestendo correttamente allergeni e contaminazioni.

La sola presenza di alimenti confezionati non elimina automaticamente ogni obbligo sanitario. Occorre sempre verificare le disposizioni dell’ASL e della Regione competente.

Affittacamere e Guest House

L’affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera organizzata prevalentemente per offrire ospitalità in camere arredate.

La denominazione Guest House viene utilizzata in alcune normative regionali come sinonimo o denominazione alternativa dell’affittacamere. Nel Lazio, per esempio, la categoria è indicata espressamente come “Guest house o affittacamere” ed è gestita in forma imprenditoriale, con possibilità di fornire alloggio ed eventuali servizi complementari.

In altre Regioni possono cambiare il nome, i limiti dimensionali e le modalità di gestione. Non è quindi corretto considerare automaticamente “guest house” una semplice locazione di camere: l’uso commerciale della denominazione deve essere coerente con la categoria autorizzata.

Quali servizi può offrire un affittacamere o una guest house

Normalmente questa tipologia può offrire:

• pulizia periodica o giornaliera delle camere;

• riassetto dei letti;

• cambio della biancheria;

• reception o reperibilità del gestore;

• deposito bagagli;

• Wi-Fi;

• climatizzazione;

• televisione e frigobar;

• set da bagno e prodotti di cortesia;

• bollitore, macchina da caffè o punto ristoro comune;

• convenzioni con parcheggi, ristoranti, stabilimenti balneari o servizi turistici;

• servizi specifici per famiglie, sportivi e viaggiatori d’affari.

In alcune Regioni la pulizia e il cambio della biancheria sono veri e propri servizi minimi. La normativa toscana, per esempio, prevede per gli affittacamere la pulizia giornaliera, il cambio della biancheria a ogni cambio di cliente e almeno una volta alla settimana, oltre alla reperibilità di un addetto e alla disponibilità del Wi-Fi, salvo particolari eccezioni.

Può offrire la prima colazione?

La colazione non è automaticamente compresa nella definizione di affittacamere.

Può essere proposta quando la normativa regionale lo consente, il servizio è stato correttamente dichiarato e sono rispettati gli adempimenti relativi alla somministrazione di alimenti e bevande.

In assenza dei requisiti necessari, è possibile valutare soluzioni alternative come:

• convenzione con un bar vicino;

• voucher colazione;

• distributori automatici autorizzati;

• punto self-service con prodotti confezionati, se ammesso;

• macchina per bevande calde e kit di benvenuto.

Case e appartamenti per vacanze – CAV

Le case e appartamenti per vacanze, spesso indicate con la sigla CAV, sono unità abitative arredate e gestite come vere strutture ricettive.

Di norma sono dotate di:

• camere o zona notte;

• bagno;

• cucina o angolo cottura;

• zona soggiorno;

• arredi e attrezzature necessarie per il soggiorno.

A differenza della semplice locazione turistica, una CAV è normalmente inquadrata dalla Regione come attività ricettiva. Può essere gestita in forma imprenditoriale o, dove previsto, non imprenditoriale. Limiti numerici, continuità dell’attività e obbligo di partita IVA dipendono dalla normativa applicabile.

La disciplina del Lazio, per esempio, considera le CAV strutture arredate gestibili in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, ma esclude servizi centralizzati e somministrazione di alimenti e bevande.

Quali servizi può offrire una casa vacanza

Una CAV può generalmente comprendere:

• fornitura iniziale della biancheria;

• cambio della biancheria secondo la frequenza prevista o dichiarata;

• pulizia al cambio dell’ospite;

• eventuale pulizia durante il soggiorno, se consentita;

• assistenza e reperibilità;

• manutenzione dell’alloggio;

• utenze, riscaldamento e climatizzazione;

• Wi-Fi;

• elettrodomestici e utensili da cucina;

• set di cortesia per bagno e cucina;

• culla, seggiolone e accessori per famiglie;

• informazioni turistiche e convenzioni con operatori locali.

Le amenities di cortesia possono includere sapone, shampoo-doccia, cuffia, vanity set, carta igienica di cortesia e un piccolo kit cucina con detergente, spugna, sacchetti e prodotti essenziali.

Può offrire la colazione?

La prima colazione non è normalmente un servizio caratteristico della CAV.

In diverse normative regionali le case vacanza non possono effettuare la somministrazione di alimenti e bevande come parte ordinaria dell’ospitalità. Per offrire una vera colazione possono essere necessari un’autorizzazione specifica, una diversa classificazione oppure una convenzione esterna.

Un semplice kit di benvenuto con acqua, caffè, tè o prodotti confezionati deve comunque essere verificato alla luce delle disposizioni regionali e sanitarie locali.

Locazione turistica – LT

La sigla LT viene comunemente utilizzata per indicare la locazione turistica.

La locazione turistica non è, in senso stretto, una struttura ricettiva: si tratta della concessione in locazione di un’abitazione o di una parte di essa per finalità turistiche.

Il contratto ha come oggetto principale l’utilizzo dell’immobile. Il locatore non dovrebbe offrire servizi organizzati e continuativi tipici delle strutture ricettive.

Le FAQ del Ministero del Turismo precisano che la locazione si caratterizza per la messa a disposizione dell’immobile senza servizi aggiuntivi, fatta eccezione per quelli strettamente collegati al suo utilizzo, come biancheria, pulizia dei locali, utenze, Wi-Fi e aria condizionata.

Servizi generalmente compatibili con la locazione turistica

Sono normalmente compatibili:

• consegna dell’immobile pulito;

• pulizia iniziale e finale;

• fornitura iniziale di lenzuola e asciugamani;

• utenze;

• riscaldamento e climatizzazione;

• Wi-Fi;

• manutenzione dell’immobile;

• assistenza per guasti o problemi tecnici;

• informazioni per l’utilizzo della casa;

• dotazioni domestiche e cucina attrezzata.

È prudente limitare le amenities a un kit essenziale iniziale, collegato all’uso dell’abitazione: sapone, carta igienica, detergente per stoviglie, spugna, sacchetti e poche consumazioni di benvenuto.

Servizi da non confondere con una semplice locazione

Possono risultare incompatibili con la locazione pura, soprattutto se organizzati e ricorrenti:

• prima colazione;

• somministrazione di alimenti e bevande;

• pulizia giornaliera;

• riassetto quotidiano;

• cambio periodico della biancheria durante il soggiorno;

• reception strutturata;

• servizio in camera;

• trasporto continuativo degli ospiti;

• concierge e servizi alberghieri.

La valutazione non dipende soltanto dal nome utilizzato nell’annuncio, ma dall’attività concretamente svolta.

Locazione breve

La locazione breve è una definizione soprattutto fiscale.

Riguarda i contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni stipulati, secondo la disciplina fiscale, da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Può avere finalità turistica, ma “locazione breve” e “locazione turistica” non sono sempre espressioni perfettamente equivalenti.

La locazione turistica identifica principalmente lo scopo del soggiorno; la locazione breve identifica soprattutto la durata e il relativo regime fiscale.

Quando vengono destinati alla locazione breve più di quattro appartamenti nello stesso periodo d’imposta, la normativa fiscale presume lo svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale.

Anche nelle locazioni brevi occorre evitare di trasformare il soggiorno in un servizio ricettivo completo attraverso colazione, pulizia quotidiana, riassetto e altri servizi alberghieri.

Case per ferie e case religiose di ospitalità

Le case per ferie sono strutture destinate a ospitalità temporanea e vengono generalmente gestite da enti, associazioni, organizzazioni o soggetti che perseguono finalità sociali, culturali, educative, religiose, assistenziali o sportive.

Non vanno confuse con le case vacanza commerciali.

Possono rivolgersi, in base alla normativa regionale e allo statuto del gestore, a:

• gruppi;

• famiglie;

• studenti;

• pellegrini;

• partecipanti a ritiri o attività formative;

• dipendenti e familiari;

• associazioni sportive o culturali.

I servizi possono comprendere pernottamento, pulizia, biancheria, spazi comuni, sale per attività collettive e, quando autorizzata, ristorazione per gli ospiti.

Ostelli e hostel

Gli ostelli offrono normalmente sistemazioni economiche in camere private o condivise, con spazi comuni destinati alla socializzazione.

Anche in questo caso le definizioni cambiano regionalmente. Alcuni territori distinguono gli ostelli con finalità sociali o giovanili dagli hostel gestiti professionalmente.

I servizi possono includere:

• reception;

• pulizia degli ambienti;

• biancheria inclusa o a noleggio;

• armadietti di sicurezza;

• cucina comune;

• lavanderia;

• deposito bagagli;

• aree studio e coworking;

• bar o colazione, quando autorizzati;

• noleggio biciclette;

• organizzazione di attività ed escursioni.

Country house e residenze di campagna

Le country house o residenze di campagna sono disciplinate soltanto da alcune Regioni.

Sono generalmente situate in contesti rurali e possono offrire pernottamento in camere o appartamenti, spazi verdi e attività ricreative collegate al territorio.

Non devono essere confuse con gli agriturismi: una country house non è necessariamente collegata a un’azienda agricola. Nel Lazio, per esempio, è prevista come struttura imprenditoriale situata in un contesto rurale e può somministrare alimenti e bevande agli alloggiati nel rispetto della normativa vigente.

Agriturismo

L’agriturismo è un’attività ricettiva collegata a un’impresa agricola. L’ospitalità deve mantenere un rapporto di connessione con l’attività agricola principale.

A seconda della normativa regionale, l’agriturismo può offrire:

• pernottamento;

• prima colazione;

• ristorazione;

• degustazioni;

• vendita di prodotti aziendali;

• fattoria didattica;

• attività naturalistiche;

• escursioni;

• esperienze legate all’agricoltura e alla cucina locale.

Anche quantità dei prodotti utilizzabili, numero di ospiti, giornate di apertura e attività ammesse sono disciplinati dalle Regioni.

Tabella orientativa dei servizi

La tabella ha funzione orientativa: la possibilità effettiva di offrire ciascun servizio deve essere verificata nella normativa applicabile.

Adempimenti comuni: CIN, ospiti e sicurezza

Dal 2 novembre 2024 è efficace la disciplina nazionale del Codice Identificativo Nazionale – CIN, con sanzioni applicabili dal 2 gennaio 2025.

Il CIN riguarda:

• strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere;

• immobili destinati a locazione turistica;

• immobili destinati a locazione breve.

Deve essere esposto all’esterno dello stabile, nel rispetto di eventuali vincoli, e indicato negli annunci e nelle comunicazioni promozionali. Quando è previsto anche un codice regionale o provinciale, il CIN non lo sostituisce: possono quindi dover essere indicati entrambi.

Per le unità concesse in locazione breve o turistica sono inoltre previsti dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre a estintori portatili a norma. L’obbligo riguarda sia la gestione imprenditoriale sia quella non imprenditoriale. Le strutture ricettive, come B&B e affittacamere, restano invece soggette agli specifici obblighi di sicurezza previsti dalla normativa della loro categoria.

I gestori e i locatori devono inoltre comunicare le generalità degli ospiti attraverso il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo; per soggiorni inferiori alle 24 ore, la comunicazione deve essere effettuata all’arrivo.

Possono aggiungersi:

• comunicazione dei flussi turistici;

• imposta di soggiorno;

• SCIA o comunicazione di avvio;

• codice regionale;

• comunicazione dei prezzi;

• assicurazione di responsabilità civile;

• requisiti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari.

Quali forniture scegliere per ogni struttura

Indipendentemente dalla classificazione, la qualità percepita dall’ospite dipende soprattutto da pulizia, comfort del letto e cura delle dotazioni.

Per B&B, guest house, affittacamere e case vacanza è utile predisporre:

• materassi professionali adatti a un utilizzo frequente;

• coprimaterassi e copricuscini protettivi;

• lenzuola resistenti ai lavaggi intensivi;

• piumini, coperte e copriletti coordinati;

• set di asciugamani facilmente riconoscibili;

• tappetini bagno;

• cuscini di diversa consistenza;

• prodotti cortesia monodose o dispenser;

• kit cucina e kit pulizia per appartamenti;

• cestini, portarifiuti e accessori per il bagno;

• dotazioni per bambini e letti aggiuntivi.

Nelle locazioni turistiche è preferibile concentrarsi sulle dotazioni iniziali necessarie per rendere l’appartamento immediatamente utilizzabile. Nelle strutture ricettive, invece, è possibile organizzare una fornitura più completa e programmare i cambi durante il soggiorno secondo gli standard dichiarati.

La regola più importante: partire dalla propria classificazione

Due alloggi apparentemente identici possono essere soggetti a regole completamente diverse.

Un appartamento classificato come casa vacanza può offrire servizi ricettivi che una semplice locazione turistica dovrebbe evitare. Allo stesso modo, una guest house può organizzare pulizia, cambio biancheria e assistenza agli ospiti in modo più strutturato rispetto a una locazione.

Prima di acquistare attrezzature, creare un sito o pubblicare gli annunci è quindi consigliabile definire con precisione:

1. la tipologia prevista dalla Regione;

2. la forma imprenditoriale o non imprenditoriale;

3. i servizi obbligatori;

4. i servizi facoltativi ammessi;

5. le regole per alimenti e prima colazione;

6. gli adempimenti comunali, regionali e nazionali.

Una corretta classificazione permette di comunicare in modo trasparente, offrire servizi realmente autorizzati e scegliere forniture adeguate al modello di ospitalità.

Nota di aggiornamento e trasparenza

Contenuto informativo aggiornato ad agosto 2026 sulla base di fonti istituzionali nazionali e regionali. Le norme sulle strutture ricettive extralberghiere possono essere modificate e differiscono tra Regioni, Province autonome e Comuni. Il testo non sostituisce la consulenza amministrativa, fiscale, sanitaria o legale necessaria per la singola attività.